Como os REITs funcionam

Como investir em REITS (fundos de investimento imobiliário)

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Um Real Estate Investment Trust (REIT) é uma empresa ou corporação que possui ou financia propriedades imobiliárias geradoras de renda em nome dos acionistas. Um REIT é como uma holding de imóveis.

Como os REITs funcionam O portfólio de propriedades pertencentes a REITs geralmente está dentro de um setor específico.

Os REITs usam o dinheiro dos investidores para comprar propriedades que podem gerar renda com aluguéis ou juros sobre a propriedade e por lei; eles devem pagar 90% de seus lucros anuais totais em dividendos aos acionistas.

O imposto sobre dividendos recebidos pelos acionistas é baixo.

Os REITs possibilitam que qualquer indivíduo obtenha renda com imóveis, sem estar diretamente envolvido no trabalho e no estresse associados à propriedade de imóveis.

Navegação rápida:

  • O que é um REIT?
  • Tipos de REITs
  • Como investir em REITs
  • Vantagens
  • Um REIT é um bom investimento?

O que é um REIT?

Para que uma empresa seja considerada um REIT, ela precisa fazer uma eleição REIT preenchendo um Formulário 1120-REIT com o IRS, o que o exclui do imposto sobre as sociedades e impede a dupla tributação da renda dos acionistas.

Ele também deve atender aos seguintes requisitos, conforme declarado pela SEC e IRS:

  1. A empresa deve existir em qualquer um dos estados como uma empresa tributável para fins federais, exceto pelo status REIT.
  1. Um REIT deve ter pelo menos 100 acionistas após o segundo ano de operação.
  1. 5 ou menos pessoas não devem deter mais de 50% das ações da empresa durante a última metade do ano tributável.
  1. As ações dos REITs devem ser transferíveis e um conselho de curadores ou diretores deve gerenciar a empresa.
  1. Pelo menos 75% da receita bruta de um REIT deve ser de imóveis ou de fontes relacionadas a imóveis. Isso significa que deve investir 75% de seus ativos totais em imóveis.
  1. Um REIT não pode possuir mais de 10% dos direitos de voto em qualquer empresa, exceto se for outro REIT, uma Subsidiária Qualificada de REIT (QRS) ou uma Subsidiária Tributável de REIT (TRS).
  1. As taxas de serviço ou negócios não imobiliários classificados como fontes não qualificadas não devem constituir mais de 5% da receita da empresa.
  1. Os REITs por lei devem pagar pelo menos 90% de seus lucros tributáveis ​​como dividendos aos acionistas anualmente. Se reter sua renda, pagará impostos como qualquer outra empresa.

Por lei, os REITs devem enviar cartas a todos os seus acionistas solicitando detalhes da propriedade benéfica das ações anualmente. Se o REIT não fizer isso a tempo, ele enfrentará penalidades.

Tipos de REITs

Existem duas categorias principais de REITs: REITs de ações e REIT de hipoteca.

REITs de ações

Os REITs de ações geram a maior parte de sua receita com aluguéis de propriedades que possuem. Cerca de 90% de todos os REITs são REITs de ações. Os REITs de ações podem ser proprietários de imóveis residenciais ou comerciais.

Os REITs sobre ações parecem mais estáveis ​​financeiramente, porque geram receita com o fluxo de caixa mensal das rendas pagas pelos inquilinos.

Os quatro principais tipos de REITs de ações são:

  1. REITs de varejo: REITs de varejo investem em locais de varejo e shopping centers independentes. Eles ganham renda com o aluguel pago pelos inquilinos dessas propriedades. De fato, 24% de todos os REITs são REITs de varejo.
  1. REITs do escritório: Esse tipo de patrimônio A REIT investe em edifícios comerciais e gera receita com inquilinos de longo prazo. Os inquilinos assinam um contrato de arrendamento que dura entre três a dez anos. As REITs do escritório geralmente estão em centros urbanos onde há crescimento de empregos.
  1. REITs residenciais: Residencial REITs possui propriedades residenciais. Os dados mostram que os REITs possuem 2% dos apartamentos residenciais nos EUA. Eles geralmente investem em prédios de apartamentos com nada menos que cinco unidades e propriedades multifamiliares com 2 a 4 unidades. Assim como os REITs de escritórios, os REITs residenciais também se concentram em centros urbanos com aumento da população e crescimento do emprego. Em 2018, os REIT residenciais superaram o setor REIT mais amplo, com rendimentos de dividendos em média 3,97% em um ano.
  1. REITs de assistência médica: Existem 33 REITs de assistência médica em todo o mundo, com uma capitalização de mercado superior a 127 bilhões de dólares, e 90% das REITs de assistência médica estão nos EUA. Assistência médica Os REITs investem em imóveis relacionados à saúde, como instalações de enfermagem, hospitais, casas de repouso e centros médicos. O setor de saúde responde por cerca de 17% das despesas no PIB dos EUA. Eles geram receita com reembolsos do Medicare e taxas de ocupação. O dividend yield pago pelos Healthcare REITs é maior do que o das empresas do índice imobiliário global.

REIT de hipoteca

Os REIT de hipoteca compram hipotecas permanentes existentes com uma alta taxa de juros e ganham dinheiro com pagamentos de juros.

Eles lucram com o spread entre as taxas de juros permanentes e de curto prazo.

Os REITs de hipotecas podem ser residenciais ou comerciais.

Investir em REITs de hipotecas é arriscado. Os REITs de hipotecas representam apenas cerca de 10% de todos os tipos de REITs; isso ocorre porque os REITs de hipotecas operam com alta alavancagem e isso os torna voláteis.

Como investir em REITs

como investir em reitsOs REITs obtêm lucros através dos Fundos Operacionais (FFO) e você pode calcular isso adicionando o lucro líquido da empresa mais a amortização e depreciação menos o ganho na venda de propriedades.

FFO = (lucro líquido) + (depreciação e amortização) – (ganho na venda de imóveis).

A depreciação é incluída no cálculo porque a despesa anual de depreciação dos muitos ativos imobiliários dos REITs distorce os ganhos negativos. Como os ganhos nas vendas de propriedades são removidos, os REITs podem reinvesti-los.

A melhor maneira de investir em REITs é investir em um REIT já existente.

Você pode investir em REITs comprando diretamente suas ações ou investindo em um esquema como um Unit Trust autorizado, que investe em REITs.

Você pode obter ações REIT investindo em fundos mútuos REIT ou fundos negociados em bolsa REIT (ETFs). Os ETFs são empresas de investimento regulamentadas que aumentam o capital de investimento vendendo suas ações a investidores. Eles então investem o dinheiro recebido com a venda das ações em objetivos específicos de investimento.

REITs de capital aberto

Esses tipos de REITs são semelhantes às ações e ETF, pois você pode comprá-los e vendê-los em bolsas públicas como a Nasdaq ou a New York Stock Exchange. Existem mais de 225 REITs de capital aberto nos EUA.

Não existe valor mínimo ou máximo para a compra de REITs de capital aberto. Para cada negociação realizada, é cobrada uma taxa de corretagem on-line de cerca de US $ 8 a US $ 10.

Os investidores recebem dividendos trimestrais ou mensais, iguais a 90% de seus lucros. Os ativos dos investidores em REITs públicos apreciam e crescem constantemente em valor, dependendo das tendências macroeconômicas e do desempenho da empresa.

Muitas pessoas preferem investir em REITs de capital aberto porque são altamente líquidas e têm crescimento estável. Eles também não precisam pagar taxas de serviço iniciais ou anuais.

Os REITs negociados publicamente por lei devem fornecer relatórios financeiros trimestrais e cumprir outros requisitos de relatórios financeiros para aumentar a transparência e a responsabilidade.

Você pode encontrar bons REITs de capital aberto para investir em plataformas como Dividends.com, onde mais de 200 REITs de capital aberto estão listados no site.

REITs de capital fechado

Essas empresas atendem aos requisitos do IRS, mas são listadas na SEC em uma bolsa. Consultores financeiros privados ou corretores privados vendem REITs negociados em particular.

Ao contrário dos REITs de capital aberto que são gratuitos, os REITs de capital fechado cobram taxas iniciais de 10 a 16%. Os REITs de capital fechado podem vender títulos a investidores credenciados com um salário anual de pelo menos US $ 200.000 ou um patrimônio líquido de US $ 1 milhão.

Os REITs de capital fechado não são transparentes porque não precisam aderir aos padrões de relatório aos quais os REITs de capital aberto estão sujeitos. Eles não precisam cumprir as regras da cooperação pública.

Além disso, os investidores não podem acessar seus investimentos pelos primeiros 2 a 3 anos depois de investir em REITs de capital fechado.

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Quando esse período terminar, eles poderão retirar seu investimento. As retiradas de REITs de capital fechado são conhecidas como resgates. Apesar do período de três anos, os gerentes dos REITs privados podem decidir restringir indefinidamente os resgates.

Vantagens de investir em REITs

Há muitas vantagens nos investimentos em REITs sobre investimentos imobiliários individuais:

  1. Os rendimentos tendem a ser bastante altos. Segundo Nareit, cerca de 80 milhões de investidores nos EUA REITs por meio de fundos de investimento e economias de aposentadoria e, em 2018, os REITs nos Estados Unidos renderam mais do que outros investimentos geradores de renda. Investir em REITs diversifica seu portfólio e ajuda na preservação do valor total do seu investimento.
    Rendimentos REIT

    Fonte: Schwab Center for Financial Research.

  2. Investir em REITs fornece uma fonte confiável de renda passiva para os investidores. Diferentemente dos investimentos imobiliários individuais, os Investidores da REIT não precisam se preocupar com a compra e venda ou aluguel e manutenção de imóveis.
  3. REITs têm profissionais que lidam com todos os aspectos das propriedades (incluindo o trabalho legal) de maneira a gerar alto lucro. No final do trimestre, os investidores recebem uma parte do lucro na forma de dividendos.
  4. A maioria dos REITs é maior que os imóveis individuais em termos das propriedades que eles possuem. Isso os torna mais sólidos e menos voláteis.
  5. Transparência. Os REITs negociados publicamente por lei devem fornecer um relatório regular aos acionistas. Essa transparência sujeita suas atividades ao escrutínio do mercado e permite que os investidores conheçam tudo o que acontece na empresa.
  6. Os REITs permitem que os indivíduos invistam em propriedades que são muito caras para serem detidas como indivíduos. Os estoques de REIT também são líquidos; você pode facilmente comprar e vender.

Então, um REIT é um bom investimento?

Investir em REITs é uma ótima maneira de diversificar qualquer estratégia de investimento e também uma ótima maneira de investir em imóveis sem ter que possuir nenhuma propriedade física por conta própria.

Enquanto algumas pessoas podem gostar de ser proprietários, o benefício imediato dos REITs os torna investimentos atraentes. Se você quiser saber mais sobre como investir em imóveis, confira minhas principais escolhas para os Melhores livros de investimento imobiliário!

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